Diagnostic électrique : que faire en cas d’anomalies avant la vente ?
Nombreux sont les logements à présenter au moins une anomalie électrique. Parmi ces anomalies détectées, la grande majorité n’est pas dangereuse. Pourtant, environ 9 % des dysfonctionnements peuvent occasionner des accidents domestiques et mettre à mal la sécurité des habitants. Avant la vente (et avant la location), procéder à un diagnostic électrique est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans . Cela afin d’établir l’état de l’installation électrique.
Que faire en cas d’anomalies du diagnostic électrique avant la vente ?
Un diagnostic électrique est un document obligatoire à remettre à tout acheteur (et à tout locataire depuis le 1er janvier 2018) dans le cadre d’une transaction immobilière. En s’appyant sur l’arrêté ministériel de 2017 ou la norme NFC 16-600 de la même année, le diagnostiqueur vérifie l’état de l’installation électrique dans le logement et permet d’évaluer les risques d’incendie ou d’électrocution.
Si des anomalies sont détectées, le rapport émis informe le futur acquéreur que l’installation élecrique du logement est ancienne et peut nécessiter une rénovation partielle, voir dans son intégralité.
Si le logement n’implique pas d’autres travaux d’envergure par rapport à l’état de l’installation intérieure, la question se pose de savoir si les anomalies détectées dans le diagnostic électrique sont rédhibitoires. En règle générale, le vendeur se chargera lui-même de réaliser ces quelques travaux afin de proposer son bien à un prix intéressant pour lui tout en sécurisant l’acheteur avant qu’il ne rentre dans les lieux.
Voici 3 cas courants que l’on retrouve dans les anomalies constatées du diagnostic électrique.
Absence de protection différentielle 30 mA
Le disjoncteur différentiel est indispensable puisqu’il permet d’éviter les accidents électriques comme les courts-circuits. Quand le disjoncteur reconnaît une intensité électrique anormale il se coupe automatiquement, ce qui représente une sécurité importante.
L’absence de protection différentielle 30 mA est une anomalie courante. On la retrouve bien souvent dans les logements construits avant 1990, à l’époque où cette protection était recommandée mais non obligatoire. En 2002 cette protection est devenue obligatoire dans tous les logements.
Plus concrètement, l’anomalie s’exprime sous la formule suivante dans le diagnostic électrique : “Absence de protection différentielle haute sensibilité (30mA) sur le circuit…”.
Pas de panique cependant puisque cette anomalie peut se corriger facilement et nécessite de réaliser des travaux légers. Il suffit simplement d’installer un interrupteur différentiel de 30 mA dans le tableau électrique. Le mode de fonctionnement du différentiel est particulier et requiert l’intervention d’un électricien expert.
Parfois, le coffret électrique ne permet pas d’installer ce disjoncteur par manque de place. Ou bien le tableau électrique est trop vétuste. Dans ce cas, le professionnel électricien doit remplacer le coffret électrique, ainsi que les disjoncteurs. Il remplace également les autres éléments annexes à intégrer comme un télérupteur.
Interrupteur différentiel 30mA
Absence de prise à la terre
On considère qu’une prise à la terre vient en complément de la protection différentielle 30 mA et permet de garantir la pleine et entière sécurité électrique des occupants du logement. Dans les très anciennes maisons, le tableau électrique est souvent installé dans une cave ou bien dans un garage. On peut alors installer un piquet de terre dans le jardin avant de le raccorder au bornier du tableau électrique de la maison.
Dans tous les cas, la correction de cette anomalie nécessite de planter un piquet de terre et de le relier au tableau électrique du logement. Ce type d’ouvrage doit être réalisé par un professionnel de l’électricité. Ce dernier se base sur le dossier de diagnostic technique afin de réhabiliter l’électricité dans votre installation intérieure.
Aucune coupure d’urgence
Ce type d’anomalie est relatif à l’état des risques de sécurité dans un logement à usage d’habitation. Ce dysfonctionnement se retrouve souvent lorsque le tableau électrique ne contient aucun élément permettant la coupure générale d’électricité. En effet, il est nécessaire de pouvoir couper toute l’alimentation électrique quand cela est nécessaire, pour des raisons évidentes de sécurité. En règle générale, ce rôle est joué par le disjoncteur de branchement situé à côté du tableau.
Résoudre cette anomalie électrique nécessite donc d’ajouter un interrupteur sectionneur sur le tableau électrique, généralement en tête.
Anomalies sur le diagnostic électrique : qui doit réaliser les travaux ?
La question se pose bien souvent de savoir qui de l’acheteur ou du vendeur doit réaliser les travaux s’il existe des anomalies sur le diagnostic électrique. La loi n’impose pas au vendeur l’obligation de réaliser les travaux. Obligation lui est simplement faite de fournir les diagnostics techniques. Ces derniers figurent en annexes de la promesse de vente (compromis de vente).
Parmi ces diagnostics se trouve le diagnostic afférent à l’installation électrique quand elle date de plus de 15 ans. Ce document constitue une garantie des vices cachés pour l’acheteur comme l’acheteur. Ainsi que pour le bailleur et le locataire dans le cas d’une location.
Lorsque le diagnostic technique électrique fait état d’anomalies, comme d’une électricité défectueuse, l’acheteur peut bien sûr décider de renoncer à l’acquisition. S’il décide tout de même d’acheter le bien immobilier, il le fait en toute connaissance de cause. Le vendeur est tenu à une obligation d’information de l’acquéreur sur l’état du bien. Mais il n’est pas contraint de réaliser lui-même les réparations.
On peut parfaitement bien vendre un logement à rénover intégralement et nécessitant des travaux conséquents, sans que cela ne contrevienne à la loi. L’acheteur aura juste une meilleure marge de négociation pour faire baisser le prix au maximum.
En pratique, le vendeur estime bien souvent qu’il est préférable de réaliser quelques travaux. Cela avant de mettre son logement en vente, pour en retirer le meilleur prix de vente.
